Natalia Sikora · perito judicial en fiscalidad inmobiliariaDictámenes periciales para juzgados y tribunales

Compraste el piso en la Costa Blanca hace tres años. Pagaste, escrituraste, volviste a tu país. Nadie te habló de impuestos más allá del ITP. Hasta que un día llega a tu casa un sobre de la Agencia Tributaria Valenciana: una liquidación complementaria de 14.400 € más intereses.

Hacienda dice que el piso vale más de lo que pagaste. Aplica el Valor de Referencia Catastral (un valor que calcula un algoritmo del Catastro, sin pisar tu casa) y te exige la diferencia. No tiene en cuenta que tu piso está en planta baja con humedades, que el edificio tiene 30 años sin reformar las zonas comunes, que la cocina es original de los 90. Lo sobrevalora.

Recibes una liquidación complementaria por un edificio plurifamiliar. Hacienda ha aplicado coeficientes colectivos de zona (una media estadística) sin valorar el estado interior, la antigüedad real de la construcción ni las deficiencias que tú sí conoces porque vives o alquilas allí.

El problema de los coeficientes masivos es que tratan igual un piso reformado el año pasado que uno con instalaciones de los 70. Para Hacienda, da igual. Para el mercado, no.

La promoción se entregó en primavera. Fotos impecables, calidades «premium» en el catálogo, áticos con terraza. A los seis meses, manchas de humedad en el dormitorio principal. Después, moho. Después, grieta en el salón. Llamas al promotor: «es condensación, ventila más». Vuelves a llamar: «ya está fuera de garantía».

Lo que de verdad pasa: la junta de dilatación de la fachada falló desde el origen. El aislamiento no cumple. La pintura se puso encima del problema para taparlo de cara a la venta. Son vicios ocultos anteriores a la compraventa y, según el alcance, defectos constructivos cubiertos por la LOE.

Compraste un apartamento para alquiler turístico. El comercial de la inmobiliaria lo vendió como «con licencia VUT en trámite, listo para explotar». Reformaste, amueblaste, contrataste gestor. Cuando fuiste a registrar las primeras reservas, el Ayuntamiento te denegó la licencia: el edificio está en zona saturada y la Comunidad de Propietarios ya votó en contra.

La agencia sabía, o debía saber, que la zona estaba congelada. Vendió un piso vendiendo un uso que legalmente no existía. La jurisprudencia fija el deber de información del profesional inmobiliario sobre las circunstancias jurídicas que afectan al inmueble, incluida la licencia de uso turístico.

Tenías tres apartamentos en gestión con una empresa de la Costa Blanca. Te ingresaban mensualidades, todo aparentemente bien. Hasta que la Generalitat Valenciana abre expediente sancionador: los apartamentos se anunciaban sin licencia, con códigos de registro que no eran los tuyos. Multa: 30.000 €. Llamas al gestor. El teléfono no existe. La web está fuera de línea. La empresa se ha disuelto.

Muchos gestores operan con estructuras opacas y desaparecen cuando llega la sanción. El propietario es el responsable administrativo final ante la Comunidad Autónoma.

Un cortocircuito en el apartamento alquilado provoca un incendio que destruye cocina, mobiliario y parte del revestimiento. La aseguradora del inquilino ofrece 8.000 €. Tú calculaste que solo el mobiliario costó más. No sabes cómo defenderlo.

Las aseguradoras valoran el contenido por depreciación agresiva y omiten muchos conceptos: mano de obra de reposición, SEL, honorarios, lucro cesante mientras no se puede alquilar. La primera oferta siempre es baja.

Caso ilustrativo, importes hipotéticos. Otorgas poder especial desde el extranjero para adquirir una casa en la costa de Valencia, Costa Blanca o Marbella dividida en dos apartamentos inscritos por antigüedad (art. 28.4 TRLSRU). Meses después el Ayuntamiento comunica al Registro que carece de licencia de división y de título de ocupación, inscribiendo nota marginal.

Frente al Ayuntamiento el deber de restitución es real (art. 27.1 TRLSRU), pero en vía civil cuantificamos sin doble cómputo los gastos soportados, el presupuesto técnico de unificación o la depreciación con criterios ECO/805/2003 y el lucro cesante neto conforme al estándar probatorio de la STS 1493/2026.