En el derecho tributario español, alquilar inmuebles no siempre es "renta pasiva". Si cumples determinados requisitos, Hacienda considera que desarrollas una actividad económica (actividad económica). Y eso lo cambia todo:
El art. 5.1 de la Ley 27/2014 del IS lo dice claramente: para que el alquiler de inmuebles sea actividad económica, necesitas al menos un empleado a jornada completa que gestione los inmuebles.
Pero el Tribunal Supremo, en STS 956/2025, estableció algo importante: no tienes que justificar que el empleado es "económicamente necesario". Basta con que lo tengas y que efectivamente gestione. El TS separó claramente este requisito de la cuestión de la simulación — son cosas distintas.
Sí — pero con condiciones. La consulta vinculante V2227-25 de la DGT dice expresamente:
Pero deben cumplirse dos condiciones:
La última consulta V2461-25 de la DGT introduce un concepto adicional: la exclusividad del empleado. Si esa misma persona trabaja simultáneamente en otra empresa, el requisito podría no cumplirse. Es un elemento nuevo que antes la DGT no exigía expresamente.
Si tienes varios pisos en España y los alquilas a través de sociedad, que el alquiler sea considerado actividad económica puede significar:
Pero requiere estructura: empleado real, actividad real, documentación real.
Impuesto sobre Sociedades — Agencia Tributaria →Cuando el arrendamiento cumple el requisito del empleado a jornada completa y se clasifica como actividad económica, cambia el marco fiscal en varios aspectos. En el lado de las ventajas: mayor abanico de gastos deducibles (amortización acelerada del inmueble, gastos de estructura, retribución del administrador), posible exención en el Impuesto sobre el Patrimonio bajo la figura de empresa familiar (art. 4.8 Ley 19/1991), y posible reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en transmisiones mortis causa o por donación entre familiares. En el lado de los riesgos: mayor atención de la Agencia Tributaria, obligación de llevar contabilidad conforme al Plan General Contable si opera en sociedad, y mayores requisitos formales de documentación.
Para los no residentes que operan a través de una sociedad española, la clasificación como actividad económica también puede afectar al tipo del Impuesto sobre Sociedades aplicable y a la posibilidad de deducir gastos financieros de adquisición del inmueble.
El requisito legal del empleado a jornada completa (art. 27.2 LIRPF) es estricto. Necesitas: contrato de trabajo a jornada completa (no parcial, no de horas), alta en la Seguridad Social con cotizaciones mensuales reales, nóminas firmadas o acreditadas, y evidencia de trabajo efectivo en la gestión de los alquileres. La evidencia de trabajo efectivo importa tanto como el contrato: emails con inquilinos, registros de visitas a los inmuebles, albaranes de reparaciones coordinadas, contratos con proveedores de mantenimiento gestionados por el empleado.
La DGT ha aceptado en V2227-25 que el propio propietario-administrador puede ser el empleado a jornada completa. Pero V2461-25 matiza: ese propietario-administrador no puede simultáneamente tener otro empleo a jornada completa en otra empresa. La exclusividad es un requisito de facto para que la dedicación resulte creíble y el requisito se cumpla realmente.
Según V2227-25: sí. La DGT ha admitido que el administrador que también es propietario o socio puede ser el empleado que cumple el requisito del art. 27.2 LIRPF. Pero según V2461-25: ese administrador no puede trabajar simultáneamente a jornada completa en otra empresa o actividad. Si tiene otro empleo principal, no cumple el requisito de exclusividad que la DGT exige para que la dedicación sea real.
No hay un mínimo legal. La ley no fija un número de inmuebles. Pero Hacienda es escéptica con estructuras que tienen 1 o 2 propiedades y un empleado a jornada completa: la proporción trabajo-inmuebles resulta inverosímil. A partir de 5 o más inmuebles con ingresos de alquiler significativos, la estructura es más creíble. En cualquier caso, lo determinante es la dedicación real del empleado, no el número de inmuebles.
No. V2461-25 es claro: el requisito del empleado a jornada completa debe cumplirse en cada entidad de forma independiente. Un trabajador que reparte su jornada entre varias sociedades no cumple el requisito de jornada completa en ninguna de ellas. Cada sociedad necesita su propio empleado cualificado. No se puede optimizar con un empleado compartido.
Alquilar varios pisos a través de sociedad puede ser actividad económica — pero solo si cumples los requisitos. Escríbeme y te digo si tu estructura cualifica para las exenciones.
Antes de pagar el próximo impuesto, escríbeme.
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