Natalia Sikora

biegły sądowy ds. podatków nieruchomościowych

Twój promotor, Twoja agencja
albo Twój gestor nawalił.
Pomagam Ci odzyskać kasę.

Jestem biegłym sądowym, do którego zgłaszają się polscy właściciele, kiedy chcą naprawdę odzyskać pieniądze od tych, którzy zepsuli im inwestycję w Hiszpanii.

TWOJA SPRAWA

Nikt nie wyjaśnił Ci podatków przy zakupie domu? Twój agent może być za to odpowiedzialny. Sprawdzam, czy masz sprawę.

PROBLEM

Promotor, agencja, gestor VUT — sprawdź gdzie tracisz pieniądze i co można odzyskać.

CENNIK

Przejrzyste ceny. Wiesz za co płacisz, zanim podejmiesz decyzję.

BLOG

Najnowsze informacje o podatkach nieruchomościowych. Porady, zmiany w przepisach i praktyczne wskazówki.

Kupiłeś dom w Hiszpanii. Nikt Ci nie powiedział o podatkach. Teraz możesz odzyskać kasę od agenta, który to przed Tobą zataił.

Co roku właściciele nieruchomości niebędący rezydentami Hiszpanii muszą płacić podatki.
Nawet jak dom stoi pusty.
Nawet jak go nie wynajmujesz.
Nawet jak przyjeżdżasz tylko na wakacje.

Modelo 210 (IRNR)

Musisz składać deklarację co roku. Nawet zero najmu = i tak płacisz.

Jeśli mi nie wierzysz, przeczytaj tutaj

Podatek od majątku

Jeżeli wartość nieruchomości przekracza określony próg — płacisz.

Jeśli mi nie wierzysz, przeczytaj tutaj

Podatek Solidarnościowy Wielkich Fortun

Dla większych majątków też masz przyjemność.

Jeśli mi nie wierzysz, przeczytaj tutaj

Tysiące Polaków kupiło mieszkanie i dopiero potem dostało w twarz rachunkiem.
Nikt im nie powiedział.
Agencja na pytanie odpowiada zawsze tak samo:

„Ja nie jestem doradcą podatkowym."

Pierdolenie.

Sąd Najwyższy Hiszpanii widzi to zupełnie inaczej.

Gdy agencja działa jako doradca — a przy sprzedaży cudzoziemcom prawie zawsze tak działa — ma prawny obowiązek powiedzieć Ci o wszystkich prawdziwych kosztach. Nie tylko „podpisz i do widzenia".

Wyrok Sądu Najwyższego z 11 maja 2016 r.

Sąd Najwyższy jasno powiedział: agent ma obowiązek udzielić kupującemu prawidłowej informacji, żeby ten mógł racjonalnie ocenić, czy umowa jest w jego interesie.

Jeśli mi nie wierzysz, przeczytaj tutaj

Wyrok Sądu Najwyższego 2586/2021 z 28 czerwca 2021 r.

Agencja zataiła istotne informacje — niedbalstwo — odpowiedzialność cywilna. Koniec.

Jeśli mi nie wierzysz, przeczytaj tutaj

Zatajenie informacji = niedbalstwo.
A za niedbalstwo się płaci.

Nie daj się robić w chuja.

Jeśli agencja milczała o Modelo 210, o podatku od majątku albo o innych obowiązkach — w niektórych przypadkach można dochodzić odszkodowania. Nie każda sprawa nadaje się do odzyskania pieniędzy. Są przypadki, które tak, są takie, które nie. Trzeba to sprawdzić.

To nie tylko podatki. Ukryli przed Tobą stan mieszkania? To też jest podstawa do roszczeń.

Jeśli agencja albo sprzedawca ukrył przed Tobą prawdziwy stan nieruchomości — wilgoć, pleśń, problemy konstrukcyjne, zły stan instalacji — to też jest podstawa do reklamacji i odszkodowania.

Artykuł 1484 hiszpańskiego Kodeksu Cywilnego mówi jasno: sprzedawca odpowiada za ukryte wady, które sprawiają, że nieruchomość jest nieprzydatna do zamieszkania albo jej wartość jest dużo niższa niż myślałeś. Masz na to 6 miesięcy od momentu, kiedy odkryjesz wadę (art. 1490 Código Civil).

Wyrok SN 635/2014 z 19 listopada 2014 r.

Sąd Najwyższy usystematyzował całą doktrynę o ukrytych wadach nieruchomości (vicios ocultos). Jeśli wada istniała przed zakupem, nie była widoczna i jest na tyle poważna, że wpływa na użytkowanie — sprzedawca odpowiada.

Jeśli mi nie wierzysz, przeczytaj tutaj

Wyrok SN 698/2015 z 10 grudnia 2015 r.

Kupujący odkryli poważne wady konstrukcyjne po zakupie — niewidoczne podczas oględzin. Sąd Najwyższy przyznał im prawo do unieważnienia umowy i zwrotu pieniędzy.

Jeśli mi nie wierzysz, przeczytaj tutaj

Kupiona wilgoć, pęknięcia w ścianach, problemy z instalacją?
Jeśli Ci to ukryli — masz prawo dochodzić roszczeń.

Co mogę dla Ciebie zrobić?

Jestem biegłą sądową specjalizującą się w podatkach od nieruchomości w Hiszpanii. Sporządzam oficjalne opinie biegłego sądowego, które mają moc dowodową przed sądem i przed urzędem skarbowym.

Jeśli to Twoja sytuacja — napisz do mnie.

Każdy przypadek jest inny. Powiem Ci szczerze, czy jest sens iść dalej.

Cennik

Przejrzyste ceny. Każdy przypadek jest inny — dokładną wycenę dostajesz po wstępnej analizie. Poniższe kwoty to punkt wyjścia.

WEJŚCIE
1.500€

Audyt diagnostyczny

Przegląd całej dokumentacji i jasna diagnoza: czy jest podstawa do reklamacji i ile mniej więcej można odzyskać.

PRODUKT GŁÓWNY
8.000 – 16.000€

Opinia biegłego sądowego

Pełny raport techniczny z mocą prawną — do negocjacji lub pozwu przeciwko promotorowi, agencji lub gestorowi. Zawiera wizytę, analizę i jasne wnioski.

SPRAWY ZŁOŻONE
od 22.000€

Obrona integralna

Raport + towarzyszenie przez cały proces, koordynacja z adwokatami i wsparcie w negocjacjach lub w sądzie.

Każdy przypadek jest inny. Napisz do mnie z krótkim opisem sytuacji.

Blog

Podatki od nieruchomości w Hiszpanii — wyjaśniam prosto to, o czym Twój agent wolał nie mówić.

Masz mieszkanie w Hiszpanii? Masz 4 lata, żeby odzyskać nadpłacony podatek

Przeczytaj artykuł →

Kupiłeś mieszkanie przez spółkę? Sprawdź, czy musisz płacić podatek od majątku w Hiszpanii

Przeczytaj artykuł →

Umowa Polska–Hiszpania o podwójnym opodatkowaniu — co mówi o Twoim mieszkaniu?

Przeczytaj artykuł →

Podatek od majątku w Hiszpanii — najnowsze orzeczenia, które mogą Ci pomóc

Przeczytaj artykuł →

Kupujesz mieszkanie z drugiej ręki? Ile naprawdę zapłacisz podatku od transakcji

Przeczytaj artykuł →

Macie wspólne mieszkanie i chcecie się rozdzielić? Tak wygląda podział nieruchomości w Hiszpanii

Przeczytaj artykuł →

Wynajmujesz mieszkanie, a najemca nie płaci? I tak musisz zapłacić podatek

Przeczytaj artykuł →

Wynajmujesz kilka mieszkań w Hiszpanii? Sprawdź, czy to już „działalność gospodarcza"

Przeczytaj artykuł →

Masz mieszkanie w Hiszpanii? Masz 4 lata, żeby odzyskać nadpłacony podatek z Modelo 210.

O co chodzi?

Jeśli masz nieruchomość w Hiszpanii i nie jesteś rezydentem podatkowym tego kraju, co roku składasz deklarację podatkową na formularzu Modelo 210. To obowiązek wynikający z Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) — podatku dochodowego od nierezydentów.

Zdarza się, że zapłaciłeś za dużo. Albo pobrana retencja (zaliczka podatkowa) okazała się wyższa niż kwota podatku. Albo nie zastosowałeś umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, bo nikt Ci o niej nie powiedział. W takich sytuacjach masz prawo do zwrotu.

Ile masz czasu? Dokładnie 4 lata.

Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) — najwyższy organ administracji podatkowej w Hiszpanii — w orzeczeniu z 21 października 2024 r. potwierdził zasadę, która dotyczy każdego nierezydenta:

Termin 4 lat na zwrot nadpłaty liczy się od 1 lutego roku następującego po roku, którego dotyczy deklaracja. Nie od dnia zapłaty. Nie od końca roku. Od 1 lutego.

To wynika z art. 66 c) Ley General Tributaria (ustawa 58/2003) w połączeniu z art. 16.1 Rozporządzenia IRNR (Real Decreto 1776/2004). Prawo do wnioskowania o zwrot zaczyna biec od dnia, w którym mogłeś go złożyć — a to jest właśnie 1 lutego.

Przykład

Złożyłeś Modelo 210 za rok 2022 i zapłaciłeś za dużo podatku. Zwrot możesz wnioskować od 1 lutego 2023 r. Termin upływa 1 lutego 2027 r. Po tej dacie — przepadło.

Kiedy może być nadpłata?

Sprawdź formularz Modelo 210 na stronie Agencia Tributaria →

Jeśli masz nieruchomość w Hiszpanii i składasz Modelo 210 — sprawdź, czy nie przepłaciłeś. Masz na to 4 lata. Napisz do mnie z danymi deklaracji, a powiem Ci, czy masz prawo do zwrotu.

Kupiłeś mieszkanie w Hiszpanii przez spółkę? Sprawdź, czy musisz płacić podatek od majątku.

Na czym polega problem?

Wielu Polaków kupuje nieruchomości w Hiszpanii nie bezpośrednio, lecz przez spółkę — polską lub zagraniczną. Jeśli ta spółka (albo inna, w której spółka ma udziały) posiada nieruchomość w Hiszpanii, pojawiają się dodatkowe obowiązki podatkowe.

Hiszpańska ustawa o podatku od majątku (Ley 19/1991, art. 5) mówi jasno: jeśli co najmniej 50% aktywów spółki to nieruchomości w Hiszpanii — podatek od majątku dotyczy Cię jako właściciela udziałów. I to zarówno przy posiadaniu bezpośrednim, jak i pośrednim (przez łańcuch spółek).

Ale jest haczyk: umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (CDI)

Umowy CDI mają pierwszeństwo przed prawem krajowym. I tu zaczyna się gra. Niektóre CDI pozwalają Hiszpanii opodatkować majątek tylko wtedy, gdy masz udziały bezpośrednio w spółce z nieruchomością. Jeśli masz je pośrednio (przez holding) — Hiszpania nie może Cię opodatkować.

Konsulta wiążąca V2365-25 DGT (Dirección General de Tributos): rezydenci belgijscy z udziałami pośrednimi w nieruchomości w Hiszpanii — nie podlegają podatkowi od majątku, bo CDI Hiszpania-Belgia przewiduje opodatkowanie tylko przy uczestnictwie bezpośrednim.

Jak to działa w praktyce — tabela CDI

CDI Hiszpania–Belgia: podatek od majątku tylko przy udziale bezpośrednim. Pośredni — nie.

CDI Hiszpania–Francja: wprost przewiduje opodatkowanie również przy uczestnictwie pośrednim.

CDI Hiszpania–Niemcy: przewiduje uczestnictwo bezpośrednie i pośrednie — ale trzeba sprawdzić dokładną redakcję.

CDI Hiszpania–Meksyk: artykuł o majątku istnieje w tekście, ale protokół do umowy go wyłącza (bo Meksyk nie ma podatku od majątku). Artykuł-widmo.

A co z Polską?

CDI Polska–Hiszpania z 1979 r. (zmienione protokołem z 2011 r.) zawiera postanowienia o majątku w art. 21. Kluczowe jest sprawdzenie, czy przewiduje opodatkowanie przy uczestnictwie pośrednim, czy tylko bezpośrednim. Od tego zależy, czy Twoja struktura właścicielska chroni Cię przed podatkiem, czy nie.

Zawsze czytaj protokół do umowy CDI — nie tylko sam tekst konwencji. Protokół może zmienić wszystko, jak w przypadku CDI Hiszpania–Meksyk.
Lista wszystkich CDI Hiszpanii na stronie Agencia Tributaria →

Struktura właścicielska Twojej nieruchomości w Hiszpanii ma bezpośredni wpływ na to, ile podatku płacisz. Nie zgaduj — sprawdź. Napisz do mnie z informacją o spółce i CDI, a powiem Ci, jak to wygląda w Twoim przypadku.

Umowa Polska–Hiszpania o podwójnym opodatkowaniu — co mówi o Twoim mieszkaniu?

Czym jest CDI i dlaczego Cię dotyczy?

CDI — Convenio de Doble Imposición — to umowa między dwoma krajami, która określa, gdzie i jak opodatkować dochód i majątek. Jeśli mieszkasz w Polsce, a masz nieruchomość w Hiszpanii, CDI Polska–Hiszpania to Twój najważniejszy dokument podatkowy.

Problem polega na tym, że każda umowa CDI jest inna. Hiszpania ma podpisane kilkadziesiąt takich umów — i w każdej artykuł o majątku (patrimonio) jest sformułowany inaczej. To, co jest prawdą dla obywatela Belgii, nie musi być prawdą dla Polaka.

Art. 5 ustawy o podatku od majątku (Ley 19/1991)

Hiszpańskie prawo wewnętrzne mówi, że nierezydent jest opodatkowany od wartości udziałów w spółkach, których aktywa to w co najmniej 50% nieruchomości w Hiszpanii. I to zarówno przy uczestnictwie bezpośrednim, jak i pośrednim.

Ale — CDI ma pierwszeństwo. Jeśli umowa CDI ogranicza opodatkowanie tylko do uczestnictwa bezpośredniego, prawo wewnętrzne musi ustąpić.

Przepis wprowadzony ustawą 38/2022

W 2022 r. Hiszpania dodała do ustawy o podatku od majątku nowy przepis, który wprost mówi o uczestnictwie pośrednim (przez łańcuch spółek) w nieruchomościach. To była reakcja na konsulty DGT (m.in. V1947-22), w których Dyrekcja Generalna stwierdzała, że dotychczasowe prawo wewnętrzne nie obejmowało uczestnictwa pośredniego.

Ale nawet po tej zmianie — CDI nadal ma pierwszeństwo. Jeśli umowa nie przewiduje opodatkowania uczestnictwa pośredniego, nowy przepis nie ma zastosowania.

Kluczowa zasada: prawo wewnętrzne może rozszerzać opodatkowanie, ale CDI je ogranicza. Jeśli CDI mówi „tylko bezpośrednio" — to znaczy tylko bezpośrednio, niezależnie od tego, co mówi ustawa.

Dlaczego to dotyczy Polaków?

Wielu Polaków kupuje nieruchomości w Hiszpanii na siebie (bezpośrednio) albo przez spółkę. W obu przypadkach CDI Polska–Hiszpania jest kluczowy. Bez jego prawidłowego zastosowania:

Pełna lista CDI Hiszpanii — Agencia Tributaria →

Umowa CDI Polska–Hiszpania to złożony dokument. Niewłaściwe zastosowanie oznacza nadpłacony podatek. Skontaktuj się ze mną — sprawdzę, czy Twoja sytuacja jest poprawnie rozliczona.

Podatek od majątku w Hiszpanii — najnowsze orzeczenia i konsulty, które mogą Ci pomóc.

Co się zmieniło w 2025–2026?

Impuesto sobre el Patrimonio (IP) — podatek od majątku — to jeden z najczęstszych problemów Polaków z nieruchomościami w Hiszpanii. W ostatnich miesiącach pojawiły się nowe konsulty DGT i orzeczenia TEAC, które bezpośrednio wpływają na to, ile płacisz. Albo czy w ogóle musisz płacić.

1. Limit łącznej kwoty podatku dla nierezydentów (art. 31 Ley IP)

TEAC (Tribunal Económico Administrativo Central) rozstrzygnął kwestię stosowania limitu łącznej kwoty podatku z art. 31 ustawy o IP do nierezydentów. To limit, który zapobiega temu, żeby suma IRPF + IP + ITSGF przekroczyła 60% dochodu.

Dla nierezydentów z UE i EOG ten limit też może mieć zastosowanie — na podstawie zasady swobodnego przepływu kapitału (art. 63 TFUE). Ale musisz o niego wnioskować aktywnie.

2. Sprzedaż udziałów z odroczonym terminem płatności a zwolnienie firmy rodzinnej (V2218-25)

Holding sprzedaje udziały w innej spółce i otrzymuje zapłatę w ratach. W bilansie pojawia się wierzytelność. Pytanie: czy ta wierzytelność liczy się jako aktywo prowadzone w ramach działalności gospodarczej (a więc objęte zwolnieniem z IP)?

DGT w konsulcie V2218-25 odpowiada: tak — jeśli wierzytelność pochodzi z normalnej działalności holdingu, to jest aktywem afektowanym do działalności. Interpretacja celowościowa, korzystna dla podatnika.

3. Holding z nieruchomościami na wynajem (V2239-25)

Holding ma udziały w spółce, która wynajmuje nieruchomości i zatrudnia pracownika na pełny etat. Czy holding może korzystać ze zwolnienia z IP?

Tak — jeśli spółka-córka spełnia warunek pracownika i prowadzi realną działalność gospodarczą w zakresie najmu, holding może stosować zwolnienie dla „empresa familiar" (przedsiębiorstwa rodzinnego).

Dlaczego to ważne dla Ciebie?

Impuesto sobre el Patrimonio — Agencia Tributaria →

Podatek od majątku to nie jest „stały koszt posiadania". Odpowiednia struktura i znajomość najnowszych orzeczeń mogą go znacząco obniżyć. Napisz do mnie, a sprawdzę Twoją sytuację.

Kupujesz mieszkanie z drugiej ręki w Hiszpanii? Ile naprawdę zapłacisz podatku od transakcji.

Co to jest TPO?

TPO — Transmisiones Patrimoniales Onerosas — to modalidad (wariant) podatku od czynności prawnych (ITP), który płacisz przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Kupujesz mieszkanie od innej osoby fizycznej? Płacisz TPO. Kupujesz od dewelopera? Płacisz IVA (VAT). To inna stawka i inne zasady.

Jaka jest podstawa opodatkowania?

Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości. Ale uwaga — w Hiszpanii istnieje pojęcie valor de referencia catastral (wartość referencyjna katastralna), i to ona jest minimum. Jeśli cena zakupu jest wyższa — płacisz od ceny. Jeśli niższa — płacisz od wartości referencyjnej.

Valor de referencia to nie to samo co valor catastral. To nowa wartość, aktualizowana co roku przez Catastro. Jeśli uważasz, że jest zawyżona — masz prawo ją zakwestionować, ale musisz najpierw zapłacić od niej podatek, a potem odwoływać się.

Stawki TPO — zależą od wspólnoty autonomicznej

To jeden z najczęstszych błędów. Stawka TPO nie jest jednolita w całej Hiszpanii. Każda wspólnota autonomiczna ustala własne stawki i ulgi:

Comunitat Valenciana: 10% (stawka ogólna), ale istnieją obniżone stawki dla młodych kupujących, rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością.

Andalucía: od 7% do 11% (progresywna skala w zależności od wartości).

Cataluña: 10% (11% powyżej miliona euro).

Madrid: 6% (jedna z najniższych w Hiszpanii).

Specjalne zasady — użytkowanie, hipoteka, nuda propiedad

Jeśli kupujesz nie pełną własność, lecz np. użytkowanie (usufructo) albo nuda propiedad (naga własność), zasady wyceny są inne. Wartość użytkowania zależy od wieku użytkownika — im starszy, tym niższa wartość użytkowania i wyższa wartość nagiej własności. To reguluje art. 10 ustawy o ITP.

Tak samo hipoteka obciążająca nieruchomość nie obniża podstawy opodatkowania TPO. Długi zabezpieczone hipoteką nie są odliczane od wartości — płacisz od pełnej wartości rynkowej.

ITP na stronie Agencia Tributaria →

TPO to podatek, który płacisz raz — przy zakupie. Ale błąd w podstawie opodatkowania lub nieznajomość ulg może kosztować tysiące euro. Przed zakupem — napisz do mnie.

Macie wspólne mieszkanie w Hiszpanii i chcecie się rozdzielić? Tak działa podział nieruchomości podatkowo.

O czym mówimy?

Condominio to współwłasność. Jeśli kupiliście mieszkanie w Hiszpanii razem — jako para, rodzina, wspólnicy — i teraz chcecie się rozdzielić, musicie rozwiązać tę współwłasność. I tu zaczynają się podatki.

Hiszpańskie prawo nie ma jednolitego systemu podatkowego dla wspólnot majątkowych. Zasady kształtowały sądy — nie ustawodawca. To orzeczenia Tribunal Supremo definiują, jak opodatkowany jest podział nieruchomości.

4 scenariusze — 4 różne skutki podatkowe

Scenariusz 1 — podział bez nadwyżki: Każdy dostaje dokładnie tyle, ile mu się należy. Opodatkowanie: AJD (Actos Jurídicos Documentados) — stawka notarialna, zwykle 0,5%–1,5% w zależności od wspólnoty. Brak TPO, brak IRPF.

Scenariusz 2 — nadwyżka z dopłatą: Jeden ze współwłaścicieli przejmuje całość i dopłaca drugiemu różnicę. Nadwyżka z kompensatą: AJD, nie TPO. TS potwierdza to w STS 1269/2022.

Scenariusz 3 — nadwyżka bez dopłaty: Jeden przejmuje więcej niż mu się należy i nie dopłaca. To jest darowizna (donación). Podlega ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) + IRPF dla darczyńcy.

Scenariusz 4 — nadwyżka nieunikniona: Nieruchomość jest niepodzielna (jedno mieszkanie, dwóch współwłaścicieli). Jeden musi dostać całość. Nadwyżka jest „nieunikniona" (exceso de adjudicación inevitable). W takim przypadku: AJD, nie TPO. To potwierdza V0111-25 DGT i TEAC w uchwale z stycznia 2024.

A co z podatkiem od zysków kapitałowych (IRPF)?

Przy podziale bez nadwyżki (scenariusze 1, 2 i 4) — nie ma zysku kapitałowego, więc nie ma IRPF. Data nabycia i wartość nabycia „przenoszą się" na nowego właściciela. Ale przy scenariuszu 3 (darowizna) — darczyńca musi zapłacić IRPF od różnicy między wartością nabycia a wartością rynkową.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Przy podziale z nadwyżką nieuniknioną (scenariusz 4) — IIVTNU (podatek od wzrostu wartości gruntu) nie jest naliczany, bo nie ma „transmisji". Ale w scenariuszu 3 — darowizna generuje IIVTNU.

Wyszukiwarka orzeczeń Tribunal Supremo →

Podział nieruchomości to decyzja, która kosztuje — ale może kosztować dużo mniej, jeśli zrobisz to właściwie. Napisz do mnie zanim podpiszecie akt notarialny.

Wynajmujesz mieszkanie w Hiszpanii, a najemca nie płaci? I tak musisz zapłacić podatek. Ale jest wyjście.

Zasada: nie zapłacił najemca? Ty i tak musisz zadeklarować

Tribunal Supremo w wyroku STS 1467/2021 z 14 grudnia 2021 r. ustalił jasną zasadę: niepłacenie czynszu przez najemcę nie zwalnia właściciela z obowiązku zadeklarowania dochodu z najmu. To dotyczy zarówno rezydentów (IRPF), jak i nierezydentów (IRNR / Modelo 210).

TEAC potwierdził tę zasadę w orzeczeniu z 24 czerwca 2025 r. — tym razem w sprawie rezydentki podatkowej Szwajcarii. Zasada jest identyczna: nawet jeśli najemca nie zapłacił, dochód z umowy najmu istnieje prawnie i musi być zadeklarowany.

Impago de rentas no exime de declarar. Nie zapłacili Ci? Hacienda mówi: to Twój problem, nie ich. Zadeklaruj dochód.

Ale jest wyjście: koszty uzyskania przychodu

Audiencia Nacional (AN) w wyroku z 28 lipca 2025 r. otworzyła ważną furtkę. Sąd orzekł, że prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodu z art. 24.6 ustawy o IRNR (Ley del IRNR) nie jest ograniczone do obywateli UE/EOG — dotyczy również nierezydentów spoza UE. Podstawa: art. 63 TFUE — zasada swobodnego przepływu kapitału.

Co możesz odliczyć?

Art. 23 ustawy o IRPF (do którego odsyła art. 24.6 LIRNR) wymienia koszty uzyskania przychodu z najmu:

Saldos de dudoso cobro (wierzytelności wątpliwe): możesz odliczyć czynsz, którego nie otrzymałeś, jeśli: (a) najemca jest w postępowaniu upadłościowym, lub (b) minęło ponad 6 miesięcy od pierwszej próby windykacji. (Art. 13.e Reglamento IRPF)

Wyrok AN — dlaczego to przełom?

Do tej pory Hacienda pozwalała na odliczenie kosztów tylko nierezydentom z UE i EOG. Wyrok AN mówi: to dyskryminacja, bo nieruchomość jest kapitałem, a art. 63 TFUE chroni swobodny przepływ kapitału niezależnie od obywatelstwa. Polacy jako obywatele UE i tak mieli to prawo — ale wyrok otwiera drogę dla wszystkich nierezydentów.

Błędy nierezydentów w Modelo 210 — fiscal-impuestos.com →

Wynajmujesz mieszkanie w Hiszpanii i masz problem z najemcą? Nie płaci? Musisz zadeklarować dochód, ale możesz odliczyć koszty — w tym wierzytelności nieściągalne. Napisz do mnie, a sprawdzę, co możesz odliczyć.

Wynajmujesz kilka mieszkań w Hiszpanii? Sprawdź, czy to już „działalność gospodarcza" — bo od tego zależy, ile zapłacisz.

Dlaczego to takie ważne?

W hiszpańskim prawie podatkowym wynajem nieruchomości to nie zawsze „pasywny dochód". Jeśli spełnisz określone warunki, fiskus uznaje, że prowadzisz działalność gospodarczą (actividad económica). A to zmienia wszystko:

Kluczowy warunek: pracownik na pełny etat

Art. 5.1 ustawy o podatku od osób prawnych (Ley 27/2014 del IS) mówi jasno: żeby wynajem nieruchomości był uznany za działalność gospodarczą, musisz zatrudniać co najmniej jedną osobę na pełny etat, która zarządza nieruchomościami.

Ale uwaga — Tribunal Supremo w wyroku 956/2025 ustalił ważną zasadę: nie musisz udowadniać, że zatrudnienie tej osoby jest „ekonomicznie uzasadnione". Wystarczy, że masz pracownika, który faktycznie zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Sąd wyraźnie oddzielił ten wymóg od kwestii symulacji — to dwie różne rzeczy.

Czy wspólnik lub zarząd może być tym pracownikiem?

Tak — ale z warunkami. Konsulta wiążąca V2227-25 DGT wyraźnie mówi:

„Resulta irrelevante que dicha persona tenga o no la condición de administrador o socio de la entidad" — nie ma znaczenia, czy ta osoba jest jednocześnie zarządem lub wspólnikiem.

Ale muszą być spełnione dwa warunki:

Nowa konsulta V2461-25 — wymóg wyłączności

Najnowsza konsulta V2461-25 DGT wprowadza dodatkowe pojęcie: wyłączność pracownika. Jeśli ta sama osoba pracuje jednocześnie w innej firmie — warunek może nie być spełniony. To nowy element, którego wcześniej DGT wyraźnie nie wymagała.

Dlaczego to dotyczy Polaków?

Jeśli masz kilka mieszkań w Hiszpanii i wynajmujesz je przez spółkę — uznanie tego za działalność gospodarczą może oznaczać:

Ale wymaga to prawidłowej struktury: pracownik, realna działalność, dokumentacja.

Impuesto sobre Sociedades — Agencia Tributaria →

Wynajem kilku mieszkań przez spółkę może być działalnością gospodarczą — ale tylko jeśli spełnisz warunki. Napisz do mnie, a sprawdzę, czy Twoja struktura kwalifikuje się do zwolnień.

REALNOŚĆ, O KTÓREJ NIKT NIE MÓWI

Tysiące Polaków straciło pieniądze przez promotorów, agencje i gestorów.

Nowe budowy z poważnymi wadami. Mieszkania sprzedane z fałszywymi informacjami. Gestorzy najmu turystycznego, którzy znikają gdy przychodzi kara od Wspólnoty Walencji czy Andaluzji.

Większość próbuje załatwić to polubownie. Potem próbuje reklamować i odkrywa, że bez dobrej opinii biegłego bardzo trudno jest wygrać lub wynegocjować poważną rekompensatę.

PROMOTORZY NOWYCH BUDÓW

Wady, opóźnienia i złamane obietnice

  • Pęknięcia, wilgoć, materiały gorsze niż w umowie
  • Opóźnienia w oddaniu nawet o kilka lat
  • Źle zarządzane gwarancje i zaliczki
  • Ukryte koszty i plusvalía w akcie notarialnym

Z dobrą opinią biegłego można wynegocjować poważną rekompensatę lub iść do sądu z dużo większymi szansami.

AGENCJE NIERUCHOMOŚCI

Sprzedaż z fałszywymi lub wprowadzającymi w błąd informacjami

  • Mieszkania sprzedane jako „gotowe do wynajmu" — a wynajmować się nie da
  • Licencje VUT, które nie istnieją albo są niemożliwe do uzyskania
  • Umowy napisane żeby chronić tylko agencję
  • Zatajenie długów wspólnoty lub obciążeń

Wielu Polaków kupiło przez agencje, które im kłamały. Dobry raport techniczny zmienia negocjacje.

GESTORZY NAJMU TURYSTYCZNEGO

Złe zarządzanie generujące kary i straty

  • Kary za brak licencji lub naruszenie przepisów
  • Utrata przychodów przez złą komercjalizację
  • Poważne problemy ze wspólnotą mieszkaniową
  • Gestorzy, którzy znikają gdy przychodzą mandaty

Są gestorzy, którzy zostawili polskich właścicieli z dziesiątkami tysięcy euro w karach. Opinia pericialna pomaga odzyskać.

WYNIKI

Co można osiągnąć z dobrą opinią biegłego

PROMOTOR NOWEJ BUDOWY — ALICANTE

Poważne wady + opóźnienie 3 lata

Opinia pericialna + negocjacje = rekompensata 87.000€ + naprawa najpoważniejszych wad.

AGENCJA — COSTA BLANCA

Mieszkanie sprzedane jako „legalne VUT" — a nie było

Raport + reklamacja = częściowy zwrot + odszkodowanie za utratę przychodów przez 18 miesięcy.

EKOSYSTEM

Nie pracuję sama. Jestem częścią poważnego zespołu.

Kiedy sprawa tego wymaga, pracuję z zespołem PGK Hiszpania (podatki i umowy) oraz z Kenyi Martín Alcántara (odpowiedzialność doradców i gestorów podatkowych). Jeśli potrzebna jest kierownictwo prawne najwyższego poziomu — współpracujemy z Bercovitz & Bercovitz.

Jeśli Twoja sprawa jest poważna — porozmawiajmy.

Nie biorę wszystkich zleceń. Tylko te, gdzie uważam że można realnie odzyskać pieniądze.

Odpowiedź w 48-72h. Jeśli nie ma solidnych podstaw, powiem Ci to wprost.

JAK PRACUJĘ

Od kontaktu do reklamacji

Każdy krok jest przejrzysty. Wiesz dokładnie, na czym stoisz — zanim zapłacisz złotówkę.

01

Pierwszy kontakt

Opowiedz mi co się stało: kiedy kupiłeś, co powiedziała agencja, jakie masz dokumenty. Patrzę na to z góry i sprawdzam, czy masz wystarczające papiery, żeby w ogóle coś zrobić.

02

Umowa i proforma

Jeśli widzę, że jest z czym pracować — wysyłam Ci proformę z kosztem analizy. Podpisujemy umowę, płacisz, i dopiero wtedy zaczynam studiować Twoją sprawę na poważnie.

03

Analiza sprawy

Przeglądam umowę kupna, komunikację z agencją, deklaracje podatkowe, kontrakty. Szukam dokładnie gdzie zawalili i co przed Tobą ukryli. Jeśli po analizie okaże się, że nie da się nic zrobić — zwracam Ci część pieniędzy. Pobierany jest tylko koszt analizy.

04

Opinia biegłego sądowego

Sporządzam oficjalną opinię pericjalną: identyfikuję błędy agencji, wyliczam szkodę finansową, powołuję orzecznictwo Sądu Najwyższego. Dokument z pełną mocą dowodową przed sądem i urzędem skarbowym (art. 335 LEC).

05

Reklamacja z adwokatem

Jeśli sprawa tego wymaga — koordynujemy reklamację z adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym i nieruchomościowym. Mój raport to baza techniczna; adwokat prowadzi stronę prawną. Najpierw pozasądowo — a jeśli nie odpowiedzą, droga sądowa.

ZESPÓŁ

Kto stoi za Twoją sprawą

Opinia pericialna

Natalia Sikora

Biegły sądowy ds. podatków nieruchomościowych
Specjalizacja: nieruchomości nierezydentów w Hiszpanii

Analizuję Twoją sprawę, identyfikuję błędy agencji, wyliczam szkodę i sporządzam oficjalną opinię biegłego sądowego z mocą dowodową przed sądem.

Kierownictwo prawne

Germán Bercovitz Álvarez

Katedra Prawa Cywilnego
Doktor — Real Colegio de España w Bolonii
Bercovitz & Bercovitz

Adwokat i profesor prawa cywilnego. Kieruje strategią prawną gdy opinia biegłego potwierdza podstawy do reklamacji: negocjacje, reklamacja pozasądowa lub pozew.

Bercovitz & Bercovitz →

Każdy przypadek jest inny. Napisz do mnie z krótkim opisem sytuacji — powiem Ci szczerze, czy jest sens iść dalej.