El Tribunal Supremo, en STS 1467/2021 de 14 de diciembre de 2021, estableció una regla clara: el impago de rentas por el inquilino no exime al propietario de declarar los rendimientos del alquiler. Aplica tanto a residentes (IRPF) como a no residentes (IRNR / Modelo 210).
El TEAC reiteró este criterio en resolución de 24 de junio de 2025 — esta vez en un caso de una residente fiscal en Suiza. La regla es la misma: aunque el inquilino no haya pagado, el rendimiento del contrato existe jurídicamente y debe declararse.
La Audiencia Nacional, en sentencia de 28 de julio de 2025, abrió una puerta importante. El tribunal resolvió que el derecho a deducir gastos del art. 24.6 de la LIRNR no se limita a ciudadanos de la UE/EEE — se extiende a todos los no residentes. Base: art. 63 TFUE — libre circulación de capitales.
El art. 23 de la Ley del IRPF (al que remite el art. 24.6 LIRNR) enumera los gastos deducibles del rendimiento del alquiler:
Hasta ahora, Hacienda solo permitía la deducción de gastos a no residentes de la UE y el EEE. La AN dice que eso es discriminatorio: el inmueble es capital, y el art. 63 TFUE protege la libre circulación de capitales independientemente de la nacionalidad. Los polacos, como ciudadanos de la UE, siempre han tenido ese derecho — pero la sentencia lo extiende a todos.
Errores frecuentes de no residentes en el Modelo 210 — fiscal-impuestos.com →Hacienda no acepta la simple afirmación del propietario. Exige documentación que acredite el impago y las gestiones de cobro realizadas. El procedimiento habitual: enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido solicitando el pago. El burofax es el medio más eficaz porque genera prueba fehaciente de la fecha de envío, el contenido del requerimiento y la recepción. Los WhatsApp y emails también documentan, pero su valor probatorio es inferior.
Si el impago persiste, hay dos vías judiciales. El juicio verbal de reclamación de cantidad: sin necesidad de abogado ni procurador si la deuda es inferior a 2.000 EUR. El proceso monitorio: también sin representación obligatoria hasta 2.000 EUR, con un trámite más rápido para deudas documentadas. El inicio de cualquiera de estos procedimientos formales te permite deducir la renta no cobrada desde el primer requerimiento documentado.
Cuando un propietario no residente declara ingresos de alquiler en el Modelo 210, Hacienda puede cruzar datos con el contrato de arrendamiento y los pagos realizados por el inquilino. En una inspección, los puntos que verifican son: ¿se declaró el ingreso de alquiler del año? ¿Existe contrato de arrendamiento? ¿La renta declarada coincide con la pactada en contrato? Si se deduce renta no cobrada, ¿existe documentación del impago y de las gestiones de cobro?
El error más habitual: propietarios que deducen la renta no cobrada sin haber iniciado ningún procedimiento formal de reclamación. Hacienda rechaza esa deducción y gira liquidación complementaria con intereses. La documentación previa es imprescindible: no es burocracia, es el requisito legal para que la deducción sea válida.
Sí. Los gastos de defensa jurídica directamente relacionados con la obtención de ingresos del arrendamiento son deducibles como gasto del alquiler (art. 23 LIRPF, aplicable por remisión al IRNR para residentes UE). Esto incluye honorarios de abogado, procurador y costas judiciales si el procedimiento tiene por objeto recuperar rentas impagas o desahuciar al inquilino moroso.
La prima del seguro es un gasto deducible en la declaración del IRNR. Si el seguro paga al propietario las rentas no cobradas, esa indemnización recibida es ingreso tributable: debes incluirla en la declaración del ejercicio en que la recibes. No hay doble deducción: declaras el ingreso de la aseguradora y puedes deducir los gastos del procedimiento frente al inquilino que hayas pagado.
Sí, si han transcurrido 6 meses desde el primer requerimiento fehaciente (burofax u otro medio con fecha acreditada) sin que se haya producido el pago. No necesitas sentencia firme si cumples el requisito temporal. Pero debes conservar la documentación del requerimiento inicial: sin esa fecha acreditada, Hacienda puede rechazar la deducción.
¿Alquilas un piso en España y tu inquilino no paga? Tienes que declarar el rendimiento — pero puedes deducir gastos, incluidos los saldos de dudoso cobro. Escríbeme y te digo qué puedes deducir.
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