Condominio es copropiedad. Si comprasteis un piso en España juntos — como pareja, familia o socios — y ahora queréis separaros, hay que disolver esa copropiedad. Y ahí entran los impuestos.
El derecho tributario español no tiene un sistema unificado para las comunidades de bienes. Las reglas las han fijado los tribunales — no el legislador. Son las sentencias del Tribunal Supremo las que definen cómo tributa la disolución.
En los escenarios 1, 2 y 4 — no hay ganancia patrimonial, por lo que no hay IRPF. La fecha y el valor de adquisición se "trasladan" al nuevo titular. Pero en el escenario 3 (donación), el donante tributa por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado.
En el exceso inevitable (escenario 4), no hay IIVTNU porque no hay "transmisión". En el escenario 3 (donación), sí genera IIVTNU.
Buscador de sentencias del Tribunal Supremo →El resultado fiscal depende completamente de cómo se estructura la operación. Cuatro escenarios habituales:
Escenario 1: división proporcional sin exceso. Cada copropietario recibe exactamente el equivalente a su cuota. Tributa solo por AJD: entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma sobre el valor del inmueble adjudicado. Sin IRNR, sin plusvalía municipal, sin impuesto sobre ganancia patrimonial. Es el escenario fiscalmente óptimo. Condición: que la adjudicación sea estrictamente proporcional a la participación inicial de cada uno.
Escenario 2: adjudicación con exceso inevitable. El inmueble es indivisible (un piso, no una finca rústica fraccionable). Uno de los copropietarios se queda con el todo y compensa al otro en efectivo. AJD sobre el valor total del inmueble. Sin IRNR sobre ganancia (el exceso monetario no genera ganancia patrimonial siempre que sea inevitable, art. 33.2 LIRPF). Sin plusvalía municipal. La documentación debe acreditar la indivisibilidad del bien.
Escenario 3: donación de cuota. Un copropietario cede gratuitamente su parte al otro. El receptor paga Impuesto sobre Donaciones (varía por comunidad autónoma: desde casi 0% en Madrid con bonificación del 99% entre padres e hijos, hasta tipos del 7-11% para extraños). El donante tributa en IRNR por la ganancia patrimonial generada desde que adquirió hasta que dona. Además, plusvalía municipal. El coste fiscal total puede ser alto.
Escenario 4: venta a tercero. Ambos copropietarios venden el inmueble a un comprador externo. IRNR sobre la ganancia patrimonial (diferencia entre precio de venta y precio de adquisición actualizado). Plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo. El comprador retiene el 3% del precio total como pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente. Escenario con mayor carga fiscal, pero también el más limpio en términos de liquidez.
No. Sigue reglas diferentes. La liquidación de la sociedad de gananciales tras el divorcio se rige por el régimen de bienes del matrimonio. Si la adjudicación es proporcional, generalmente no hay imposición inmediata. Pero si hay exceso, o si uno de los cónyuges era no residente, el análisis cambia. No apliques las reglas del condominio directamente a una liquidación matrimonial.
El arancel notarial se calcula sobre el valor del inmueble. Aproximadamente entre el 0,1% y el 0,5% del valor declarado, con mínimos. Para un inmueble de 200.000-300.000 EUR, el coste notarial suele situarse entre 800 y 2.500 EUR. A esto se añade la inscripción en el Registro de la Propiedad, de un coste similar o algo inferior.
No para inmuebles. La disolución de un condominio sobre bienes inmuebles requiere escritura pública ante notario (art. 399 Código Civil en relación con los arts. 1279 y 1280) e inscripción en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. Sin escritura, la disolución no tiene efectos frente a terceros ni ante Hacienda.
Disolver un condominio cuesta dinero — pero puede costar mucho menos si se hace bien. Escríbeme antes de firmar la escritura.
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