Muchos propietarios no residentes compran inmuebles en España no directamente, sino a través de una sociedad — polaca, alemana, luxemburguesa u otra. Si esa sociedad (o una participada) posee un inmueble en España, pueden surgir obligaciones adicionales en el Impuesto sobre el Patrimonio.
El art. 5 de la Ley 19/1991 del IP establece que si al menos el 50% de los activos de la sociedad son inmuebles situados en España, el titular de las participaciones está sujeto al IP. Y esto aplica tanto a la participación directa como a la indirecta (a través de cadenas societarias).
Los Convenios de Doble Imposición tienen prevalencia sobre la normativa interna. Y aquí está la clave: algunos CDI solo permiten gravar la participación directa en sociedades con inmuebles. Si la participación es indirecta (a través de holding), España no puede gravar.
El CDI Polonia–España de 1979 (modificado por Protocolo de 2011) contiene disposiciones sobre patrimonio en su art. 21. Es fundamental comprobar si contempla la participación indirecta o solo la directa. De ello depende si tu estructura societaria te protege del IP o no.
Tres preguntas concretas para hacer el diagnóstico inicial. Primera: ¿más del 50% de los activos de la sociedad son inmuebles situados en España? Si es así, el art. 5 Ley 19/1991 puede activar el IP para el titular de las participaciones. Segunda: ¿el CDI aplicable cubre solo la participación directa o también la indirecta? La respuesta está en el texto del convenio y, sobre todo, en su Protocolo. No asumas que tu CDI funciona igual que el de otro país. Tercera: ¿aplica la Ley 38/2022 del Impuesto de Solidaridad de Grandes Fortunas (ITSGF)? Si tus activos en España superan los 3.000.000 EUR, el ITSGF aplica sobre el exceso independientemente del CDI que tengas.
El resultado fiscal no depende del valor del inmueble sino de cómo está organizada la titularidad.
Estructura 1: propiedad directa persona física. El polaco compra el inmueble a su nombre. IP aplica si el valor neto supera 700.000 EUR. Sin complicaciones societarias. La protección del CDI aplica directamente al artículo de patrimonio del convenio.
Estructura 2: SL polaca con inmueble español directamente. La sociedad polaca es propietaria registral del inmueble. Si más del 50% de sus activos son ese inmueble, el IP puede recaer sobre el socio. Depende del CDI Polonia-España: hay que verificar si el art. 21 del convenio cubre esta situación y si el Protocolo de 2011 modifica algo al respecto.
Estructura 3: holding polaco con filial que tiene el inmueble. El socio polaco posee el holding, que posee la filial, que posee el inmueble. Participación indirecta. Algunos CDI no contemplan la participación indirecta (V2365-25: CDI España-Bélgica), por lo que España no puede gravar. Pero la Ley 38/2022 actúa independientemente del CDI para activos superiores a 3.000.000 EUR. Esta estructura necesita análisis caso por caso.
700.000 EUR en activos netos sujetos al IP en España. Los no residentes no tienen acceso al mínimo exento adicional que aplican algunas comunidades autónomas para residentes (por ejemplo, 500.000 EUR adicionales en Madrid). Solo el umbral general de 700.000 EUR.
Antes del 30 de junio del año siguiente al ejercicio que se declara. Para activos correspondientes al año 2025: plazo hasta el 30 de junio de 2026. La declaración es obligatoria si el valor de los activos supera el umbral de 700.000 EUR o si el valor bruto (sin deducir deudas) supera 2.000.000 EUR.
No. Por debajo del mínimo exento de 700.000 EUR no hay obligación de presentar el Modelo 714 ni cuota a pagar. Pero si el valor bruto de los bienes (sin deducir hipotecas ni deudas) supera 2.000.000 EUR, sí estás obligado a declarar aunque la cuota sea cero.
La estructura con la que compraste tu inmueble en España tiene consecuencias fiscales directas. No adivines — comprueba. Escríbeme con la información de la sociedad y el CDI aplicable, y te digo cómo está tu situación.
¿Tienes preguntas? Escríbeme y te diré con sinceridad si merece la pena seguir adelante.
Escríbeme — WhatsApp