TPO — Transmisiones Patrimoniales Onerosas — es la modalidad del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se paga al comprar un inmueble de segunda mano. Si compras a un particular, pagas TPO. Si compras a un promotor, pagas IVA. Distinto tipo, distintas reglas.
La base es el valor de mercado del inmueble. Pero en España existe el concepto de valor de referencia catastral, y ese es el mínimo. Si el precio de compra es mayor, tributas por el precio. Si es menor, tributas por el valor de referencia.
Uno de los errores más frecuentes: el tipo de TPO no es uniforme en toda España. Cada comunidad autónoma fija sus propios tipos y bonificaciones:
Si no compras la plena propiedad sino un usufructo o la nuda propiedad, las reglas de valoración son distintas. El valor del usufructo depende de la edad del usufructuario — a mayor edad, menor valor del usufructo y mayor el de la nuda propiedad. Esto lo regula el art. 10 de la Ley del ITP.
La hipoteca que grava el inmueble no reduce la base imponible del TPO. Las deudas garantizadas con hipoteca no se descuentan — tributas sobre el valor íntegro.
ITP en la Agencia Tributaria →El TPO es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan el tipo dentro de un margen. Los tipos generales aplicables a no residentes en las principales comunidades son los siguientes:
Los no residentes pagan los mismos tipos que los residentes, pero no pueden acceder a los tipos reducidos que algunas comunidades aplican a colectivos específicos (jóvenes, familias numerosas, primera vivienda habitual). Si la compra es de vivienda nueva (primera transmisión desde el promotor), no aplica TPO sino IVA al 10% más AJD.
Base imponible: 250.000 EUR (valor declarado en escritura, salvo que la administración autonómica lo compruebe y eleve el valor). Tipo TPO en Comunidad Valenciana: 10%. Cuota resultante: 25.000 EUR. Plazo para pagar: 30 días hábiles desde la firma de la escritura notarial ante notario.
Si se presenta o paga fuera de plazo, aplican recargos del periodo ejecutivo: 5% si se presenta antes de requerimiento y dentro de los 3 primeros meses de demora; 10% entre 3 y 6 meses; 15% entre 6 y 12 meses; 20% más intereses de demora si supera 12 meses. El tipo de interés de demora para 2025 es del 4,0625% anual. No subestimes estos recargos: en una compra de 250.000 EUR, llegar tarde 6 meses cuesta 25.000 EUR de impuesto más 1.250 EUR de recargo del 5%, más intereses.
No. La primera venta desde el promotor tributa por IVA al 10% (tipo reducido para vivienda, art. 91 Ley IVA) más AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo varía entre 0,5% y 2% según la comunidad autónoma. El TPO y el IVA son excluyentes: una misma transmisión no puede estar sujeta a los dos simultáneamente.
Sí, el tipo general es el mismo. La diferencia está en que los no residentes no pueden aplicar los tipos reducidos o bonificaciones que algunas comunidades reservan a residentes: tipo reducido para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, primera vivienda habitual. Un polaco no residente paga siempre el tipo general, sin excepciones.
Cuando el vendedor es una empresa (persona jurídica) sujeta a IVA y la operación está sujeta y no exenta de IVA. En ese caso, la transmisión tributa por IVA, no por TPO. También están exentos de TPO los bienes muebles transmitidos entre particulares por debajo de ciertos umbrales, pero para inmuebles en España lo relevante es la distinción entre primera transmisión (IVA) y segunda o ulterior transmisión entre particulares (TPO).
El TPO se paga una vez — en la compra. Pero un error en la base imponible o desconocer las bonificaciones puede costar miles de euros. Antes de comprar, escríbeme.
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