Caso 1 — La casa nueva que gotea a los seis meses
La promoción se entregó en primavera. Fotos impecables, calidades «premium» en el catálogo, áticos con terraza. A los seis meses, manchas de humedad en el dormitorio principal. Después, moho. Después, grieta en el salón. Llamas al promotor: «es condensación, ventila más». Vuelves a llamar: «ya está fuera de garantía».
Lo que de verdad pasa: la junta de dilatación de la fachada falló desde el origen. El aislamiento no cumple. La pintura se puso encima del problema para taparlo de cara a la venta. Son vicios ocultos anteriores a la compraventa y, según el alcance, defectos constructivos cubiertos por la LOE.
La pericia: inspección con cámara termográfica para detectar puentes térmicos y humedades ocultas tras los trasdosados; fisurómetro para medir la evolución de grietas; catas puntuales. Presupuesto de reparación a precios de mercado y cálculo de la minoración de precio (actio quanti minoris).
Lección: «condensación» casi nunca es condensación. Un perito con termografía lo demuestra en una visita. Cuanto antes se perite, más opciones de recuperar el dinero del promotor —que suele liquidar la sociedad y desaparecer si le das tiempo.
Caso 2 — El piso «listo para alquilar» que no se puede alquilar
Compraste un apartamento para alquiler turístico. El comercial de la inmobiliaria lo vendió como «con licencia VUT en trámite, listo para explotar». Reformaste, amueblaste, contrataste gestor. Cuando fuiste a registrar las primeras reservas, el Ayuntamiento te denegó la licencia: el edificio está en zona saturada y la Comunidad de Propietarios ya votó en contra.
La agencia sabía —o debía saber— que la zona estaba congelada. Vendió un piso vendiendo un uso que legalmente no existía. La jurisprudencia fija el deber de información del profesional inmobiliario sobre las circunstancias jurídicas que afectan al inmueble, incluida la licencia de uso turístico.
La pericia: cuantificación del lucro cesante proyectando los ingresos frustrados (ADR medio de la zona, tasa de ocupación estacional, datos de plataformas y Modelo 179) menos los costes variables ahorrados; más el daño emergente (reforma ejecutada, mobiliario, gestor contratado, comisiones).
Lección: cuando te venden «con licencia en trámite», pide el número de expediente. Si no existe o está parado, la inmobiliaria responde civilmente. Un dictamen pericial convierte tu palabra en una cifra que la aseguradora de la contraparte entiende.
Caso 3 — El gestor de alquiler que desaparece cuando llega la multa
Tenías tres apartamentos en gestión con una empresa de la Costa Blanca. Te ingresaban mensualidades, todo aparentemente bien. Hasta que la Generalitat Valenciana abre expediente sancionador: los apartamentos se anunciaban sin licencia, con códigos de registro que no eran los tuyos. Multa: 30.000 €. Llamas al gestor. El teléfono no existe. La web está fuera de línea. La empresa se ha disuelto.
Muchos gestores operan con estructuras opacas y desaparecen cuando llega la sanción. El propietario es el responsable administrativo final ante la Comunidad Autónoma.
La pericia: reconstrucción documental de la relación (contratos, emails, ingresos, anuncios publicados con tus datos), cuantificación del perjuicio (sanción + ingresos retenidos no liquidados + costes de regularización posterior de la licencia) y dictamen de imputación de responsabilidad al gestor para vía civil.
Lección: si contratas gestión turística, exige contrato en tu nombre y acceso directo a la plataforma de la Conselleria. El día que el gestor desaparezca, el único que responde eres tú —y tu única herramienta es un dictamen que cuantifique el daño.
Caso 4 — El incendio en el alquiler: la aseguradora ofrece una miseria
Un cortocircuito en el apartamento alquilado provoca un incendio que destruye cocina, mobiliario y parte del revestimiento. La aseguradora del inquilino ofrece 8.000 €. Tú calculaste que solo el mobiliario costó más. No sabes cómo defenderlo.
Las aseguradoras valoran el contenido por depreciación agresiva y omiten muchos conceptos: mano de obra de reposición, SEL, honorarios, lucro cesante mientras no se puede alquilar. La primera oferta siempre es baja.
La pericia: inventario detallado del contenido por valor de reposición a nuevo; valoración de los daños materiales (revestimientos, instalaciones, carpinterías) con presupuesto de reparación a precios de mercado; y cuantificación del lucro cesante durante el periodo de reposición si el inmueble estaba en explotación.
Lección: nunca aceptes la primera oferta de la aseguradora. Una valoración pericial detallada del contenido y de los daños suele multiplicar la indemnización por tres o cuatro.