La promotora te entregó la casa un año tarde. El Supremo confirma que eso ya es un daño.

«No ha probado usted ningún perjuicio.»

Es la defensa de siempre. El comprador no aporta el contrato de otro alquiler, no aporta recibos, y la promotora intenta irse sin pagar.

Cuando lo que has perdido es el uso de tu vivienda, el Tribunal Supremo dice que esa defensa no basta. No es doctrina nueva. Ya lo dijo en 1997 y en 2014. Ahora lo confirma.

Qué dice la sentencia

Sentencia 1410/2026, de 10 de septiembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (ROJ STS 3730/2026).

No poder usar una vivienda es un daño evidente. La vivienda cubre una necesidad básica. Si no puedes vivir en ella ni alquilarla, pierdes su valor de uso. Ese daño «habla por sí mismo». No hace falta probar que existió.

Lo que se presume es que el daño existe, no cuánto vale. En este caso se concretó en el alquiler de una vivienda de características similares durante el tiempo que duró el retraso.

La historia del pleito

Ensanche de Vallecas, Madrid. Una promoción de 159 viviendas de protección pública.

Los contratos fijaban la entrega en 24 meses desde la concesión de la licencia de obras. La licencia llegó el 11 de agosto de 2005. La entrega tocaba el 11 de agosto de 2007.

El certificado final de obra se firmó el 10 de marzo de 2008. La cédula de calificación definitiva como vivienda protegida, el 4 de julio de 2008. Las escrituras de compraventa, en julio y agosto de 2008.

Un año tarde.

Los compradores reclamaron. El Juzgado de Primera Instancia n.º 90 de Madrid dio por acreditado el retraso y aun así desestimó la demanda en 2020. Según el juzgado, faltaba probar el perjuicio.

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18.ª, lo revocó en 2021. Dictó 48 condenas económicas, unas a favor de un comprador y otras de dos compradores juntos, de 8.814,21 € a 17.600,76 €, más intereses legales.

La promotora recurrió al Supremo. Perdió.

Cómo se calculó el dinero

Aquí está lo interesante. La sentencia no menciona ningún informe pericial. La cuantía se apoyó en parámetros fijados por norma.

Eran viviendas protegidas, con una renta máxima regulada. Los compradores pidieron 11,20 € por m² de vivienda y 6,67 € por m² de garaje o trastero, y multiplicaron esa renta por el tiempo de retraso de cada uno.

La sentencia atribuye esos parámetros al Real Decreto 14/2008 y a la Orden 116/2008, y presenta ambas normas como de la Comunidad de Madrid. En realidad el Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, es una norma estatal. La Orden 116/2008, de 1 de abril, sí es de la Comunidad de Madrid.

Una tabla y una multiplicación. En este pleito, esos parámetros se aceptaron.

Puedes hacer la misma cuenta con tus datos en la calculadora del valor de uso por retraso.

Si tu vivienda es libre, no hay tabla

El razonamiento del Supremo puede servir también para una vivienda libre. Quedarte sin tu casa es una pérdida igual.

Lo que cambia es cómo se fija el importe.

Para una vivienda libre nadie ha publicado una renta oficial por metro. La renta comparable hay que justificarla para ese inmueble, esa zona y los meses exactos del retraso, no con los precios de hoy. Si la cifra no está bien sostenida, la promotora la discutirá y el juez puede rebajarla. Una valoración pericial puede ayudar a sostenerla.

Otros perjuicios requieren prueba. Si quieres reclamar algo más que el valor de uso, por ejemplo un alquiler que pagaste mientras esperabas, tendrás que acreditar el gasto, que lo causó el retraso y su importe. Sin cobrar dos veces por lo mismo. Una cuota de hipoteca, por sí sola, no es un perjuicio.

La sentencia lo distingue de otro caso, la STS 290/2014, que trataba de una permuta de solar a cambio de obra futura. Allí el perjuicio reclamado no era evidente y sí tenía que probarse.

Lo que la sentencia no dice

• No convierte cualquier incumplimiento en una indemnización automática. Solo el que demuestra el daño por sí mismo, como quedarte sin la vivienda.
• No te libra de acreditar el contrato, la fecha pactada, la fecha real de entrega y que el retraso es imputable a la promotora.
• No presume el importe del daño. Solo su existencia.
• No fija una tarifa para vivienda libre.
• No habla de plazos para reclamar. El plazo depende de la acción ejercitada, de las fechas y de las posibles interrupciones. Requiere revisión jurídica individual.

Preguntas frecuentes