Compraste por poder una casa dividida en dos apartamentos y el Registro inscribió nota marginal urbanística.

Caso ilustrativo · Compra por poder y división sin licencia

Firmas un poder especial en notaría desde fuera de España para comprar un chalet en la costa de Valencia o en una urbanización de Marbella, físicamente dividido en dos apartamentos independientes. Meses después aparece una nota marginal en el Registro de la Propiedad advirtiendo que la división carece de licencia urbanística municipal y de título habilitante de ocupación. Aquí explicamos por qué el expediente municipal se dirige contra el propietario actual y cómo se cuantifica el perjuicio patrimonial en vía civil con rigor documental.

1. Dos planos jurídicos que conviene separar desde el primer día

Cuando un comprador no residente descubre una infracción urbanística tras adquirir mediante apoderado, suele mezclar la defensa administrativa ante el Ayuntamiento con la reclamación civil de daños. En Derecho español ambos planos funcionan con reglas opuestas.

• Plano administrativo y urbanístico frente al Ayuntamiento. Rige el principio de subrogación real del artículo 27.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015 (TRLSRU). Las cargas y deberes de restablecimiento de la legalidad urbanística acompañan al inmueble (carácter ob rem). La fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege la titularidad civil del comprador, aunque no legaliza una división horizontal ejecutada sin licencia.
• Diferencia entre restablecer la realidad física y pagar una multa sancionadora. El deber de legalizar o restituir recae sobre el propietario actual dentro del plazo autonómico de reacción administrativa. El plazo se determina para cada actuación y conforme a su régimen temporal; en la Comunidad Valenciana debe atenderse al artículo 255.6 del Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP) según la finalización de la actuación, y en Andalucía deben comprobarse también los signos externos posteriores y la regla específica de usos del artículo 153.1 de la Ley 7/2021 (LISTA). Bajo el régimen vigente, en la Comunidad Valenciana el artículo 255.1 TRLOTUP fija un plazo general de caducidad de quince años desde la total terminación de las obras sin licencia (sin límite temporal conforme al artículo 255.5 TRLOTUP sobre zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, dominio público, bienes incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano y suelo no urbanizable); en municipios andaluces como Marbella el artículo 153.1 LISTA establece el plazo general de seis años incluidos los suelos rústicos con protección sectorial sin perjuicio de los plazos sectoriales (salvo las actuaciones sin límite temporal tasadas en el artículo 153.2 LISTA sobre dominio público y servidumbres de protección, suelo rústico con riesgos ciertos o en zona de influencia del litoral, inmuebles inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, zonas verdes y espacios libres, y parcelaciones urbanísticas en suelo rústico con la salvedad edificatoria de su letra f). En cambio, las multas económicas de un expediente sancionador responden al principio de personalidad del artículo 28 de la Ley 40/2015; solo alcanzan al comprador cuando concurren los presupuestos sancionadores por hechos propios posteriores.
• Plano civil de resarcimiento patrimonial. Si el comprador otorgó poder especial y contrató revisión jurídica o intervención técnica en España, el análisis civil examina la diligencia del mandatario retribuido (artículos 1101, 1718, 1719 y 1726 del Código Civil) junto con la veracidad de las certificaciones técnicas protocolizadas en la escritura. También se analiza el alcance de las pólizas de responsabilidad civil profesional conforme a los artículos 73 y 76 de la Ley de Contrato de Seguro, sujeto siempre a las delimitaciones y límites de cobertura de cada póliza.

2. El foco probatorio en la vía del artículo 28.4 TRLSRU

Muchas escrituras inscriben obras o divisiones antiguas al amparo del artículo 28.4 del TRLSRU aportando un certificado técnico de antigüedad. El problema estalla cuando los propios documentos anexos a la compraventa se contradicen entre sí, por ejemplo cuando el certificado técnico declara décadas de antigüedad sin modificaciones mientras el certificado de eficiencia energética o el archivo catastral reflejan una reforma integral reciente sometida al Código Técnico de la Edificación.

Al comunicar el Registro la inscripción al Ayuntamiento, cuando se haya practicado sin certificación municipal, la Administración verifica la ausencia de autorización para dividir la finca o incrementar el número de elementos privativos (artículos 26.2, 26.6 y 28.4.c TRLSRU, artículo 232.a TRLOTUP en la Comunidad Valenciana o artículo 137.1 LISTA en Andalucía) y resuelve sobre su situación urbanística y limitaciones para su constancia por nota marginal. Si además se intenta tramitar el uso turístico sin disponer del título habilitante de ocupación ni de los requisitos autonómicos, se abre un frente administrativo distinto; en la Comunidad Valenciana la ocupación se encauza por el artículo 233.1.f TRLOTUP y los artículos 65.1 y 77.5 de la Ley 15/2018 tras el Decreto-ley 9/2024 exigen informe municipal favorable de compatibilidad urbanística además de la referencia catastral única e individualizada del inmueble en la declaración responsable y en el contrato de cesión. En Andalucía, la ocupación se rige por el artículo 138.1.d o e de la LISTA, según el supuesto, mientras que la habilitación turística es distinta; debe comprobarse el Decreto 28/2016 en su redacción vigente tras el Decreto-ley 1/2025 y, cuando resulte aplicable el artículo 6 de este último, la licencia o declaración responsable que permita el destino turístico. Para revisar requisitos operativos previos al alquiler legal en España puedes consultar Legalny Wynajem w Hiszpanii, y si aún no has firmado arras ni poder notarial conviene verificar el contrato antes en Umowy w Hiszpanii.

3. Qué exige la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo para cuantificar

En reclamaciones contra profesionales intervinientes en compraventas con patologías urbanísticas, la Sala Primera del Tribunal Supremo recuerda en su doctrina reciente (entre otras, STS 1493/2026, ECLI ES TS 2026 3833, en línea con la STS 447/2016) que la obligación profesional es de medios y que no prosperan las demandas apoyadas en reproches genéricos o cálculos hipotéticos. Deben acreditarse mediante prueba suficiente tres elementos.

1. La omisión o actuación concreta verificable en el expediente (contradicción entre anexos de la escritura o asunción no informada de cargas y tributos ajenos, junto a la falta de título de ocupación).
2. El nexo causal directo entre esa actuación y la carga o pérdida patrimonial soportada por el comprador.
3. La cuantificación económica individualizada de cada partida, evitando duplicidades entre restitución física y depreciación de valor.

4. Desglose ilustrativo de referencia sin doble cómputo

En co-peritación técnica y económica (Natalia Sikora, perito judicial ASPEJURE n.º 03605, junto con Kenyi Martin Alcántara, economista colegiado n.º 30639 en Madrid) aplicamos este esquema sobre un supuesto ilustrativo con cifras hipotéticas; una vivienda unifamiliar en el litoral de Valencia adquirida por 460.000 € mediante poder especial como dos apartamentos independientes sin licencia municipal de división.

Puedes ordenar la cronología documental de tu propio expediente y simular estas partidas sin solapamientos en nuestro orientador documental y de partidas periciales.

5. Plazos civiles y negociación previa bajo la LO 1/2025

En este tipo de expedientes la cronología documental manda tanto como el cálculo económico. Tu abogado español deberá verificar por separado el plazo de caducidad de la anulabilidad contractual (artículo 1301 CC, que no se interrumpe por reclamación extrajudicial) y el plazo general de prescripción de cinco años de las acciones personales de responsabilidad contractual (artículos 1964.2 y 1973 CC), además del requisito de procedibilidad de medios adecuados de solución de controversias previsto en la Ley Orgánica 1/2025 (artículos 5, 7, 10, 14 y 18).

Un matiz procesal importante que siempre aclaramos antes de aceptar un encargo consiste en que el dictamen pericial de parte (artículo 335 LEC) aporta soporte económico cuantificado para negociar con seriedad o demandar, pero por sí solo no constituye un MASC ni interrumpe la prescripción, tarea que corresponde al requerimiento fehaciente o solicitud formal que formule tu letrado. Puedes profundizar en nuestra guía sobre fechas clave y reclamación previa en compraventas por poder.

6. Preguntas frecuentes