STS 1493/2026 y compraventa con carga urbanística. Qué debe acreditarse para reclamar.

Jurisprudencia civil · Prueba pericial en operaciones inmobiliarias

Muchos compradores extranjeros descubren meses después de pasar por notaría que la vivienda adquirida en España arrastra un expediente urbanístico, carece de título de ocupación o incluye cláusulas fiscales y cargas que nadie les tradujo antes de firmar por poder. La primera reacción suele consistir en dar por hecho que el despacho que asesoró la compra responderá automáticamente de todo el problema.

En la práctica procesal española ocurre justo lo contrario si no se acredita el incumplimiento profesional y su relación causal con el daño alegado. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha vuelto a recordarlo en su Sentencia 1493/2026, de 23 de septiembre (ECLI ES TS 2026 3833), al examinar una reclamación de responsabilidad civil frente al asesoramiento jurídico prestado en una compraventa inmobiliaria afectada por impedimentos urbanísticos.

1. Los cinco requisitos que exige el Tribunal Supremo

Desde la STS 447/2016 hasta la STS 1493/2026, la jurisprudencia civil rechaza convertir al asesor jurídico en un garante universal del éxito económico de la inversión, pero tampoco permite escudarse en fórmulas rutinarias cuando existen omisiones verificables en el expediente. Para sostener una pretensión indemnizatoria (artículos 1101 y 1544 del Código Civil) deben concurrir cinco elementos acumulativos.

1. Deber profesional concreto infringido. Qué comprobación registral, urbanística, catastral o tributaria exigible según la práctica diligente omitió el profesional, o qué riesgo conocido dejó de comunicar por escrito al cliente antes de prestar consentimiento.
2. Prueba del incumplimiento por los medios legalmente admitidos. Correos previos a la firma, minutas, anexos incorporados al protocolo notarial, notas simples y certificaciones municipales que demuestren qué información estaba disponible en el momento de escriturar.
3. Daño patrimonial efectivo o pérdida cierta de oportunidad. Un quebranto real en el patrimonio del comprador, diferenciando entre gastos indebidamente soportados, coste de regularización o depreciación objetiva del inmueble.
4. Nexo de causalidad e imputación objetiva. Acreditar que, de haberse advertido la contradicción documental o rechazado la estipulación lesiva, el comprador no habría soportado ese sobrecoste o carga en esas condiciones.
5. Cuantificación económica rigurosa. Traducir el perjuicio en cifras auditables, descartando partidas especulativas o duplicadas.

2. Qué cambia cuando además se firma en notaría con poder especial

El análisis del mandato por poder que sigue es general y no describe los hechos de esta sentencia.

En la compraventa internacional en España es habitual que el comprador residente en Polonia u otro país de la Unión Europea otorgue un poder especial para no desplazarse el día de la escritura. Cuando quien comparece ante el notario actúa simultáneamente como asesor jurídico y mandatario retribuido, entran en juego los artículos 1718, 1719 y 1726 del Código Civil.

El artículo 1726 CC dispone que la culpa del mandatario se valora con mayor o menor rigor por los tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido. Eso cobra especial relevancia probatoria en tres supuestos que analizamos con frecuencia en gabinete.

• Contradicciones internas dentro de la misma escritura. Por ejemplo, cuando se acepta inscribir una división horizontal u obra por antigüedad (art. 28.4 TRLSRU) cuyos propios certificados anexos arrojan fechas de construcción o reforma incompatibles entre sí.
• Asunción de tributos o cargas sin instrucción informada. En declaraciones de obra nueva o división horizontal previas o simultáneas a la venta conviene revisar quién tenía la condición legal de sujeto pasivo en Actos Jurídicos Documentados conforme a los artículos 29 y 31.2 del TRLITPAJD, contrastando el orden de otorgamiento, las facultades del poder y si medió autorización escrita del mandante para asumir ese pago.
• Domiciliación de notificaciones administrativas. Si en la comparecencia o trámites accesorios se fijó domicilio a efectos de notificaciones sin trasladar a tiempo los requerimientos municipales al propietario, conviene reconstruir la trazabilidad completa del expediente administrativo.

Si todavía estás a tiempo de revisar un contrato de arras o una minuta de poder especial antes de firmar, el servicio preventivo específico del grupo se encuentra en Umowy w Hiszpanii. Nuestra intervención pericial comienza cuando la escritura ya se ha firmado y existe un daño patrimonial que medir.

3. El papel de la aseguradora profesional (artículos 73 y 76 LCS)

Uno de los motivos por los que la dirección letrada estudia la responsabilidad civil de los profesionales intervinientes (abogado apoderado o técnico certificador) radica en la solvencia de cobro frente a vendedores no residentes o sin domicilio efectivo en España. El artículo 76 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, reconoce al perjudicado acción directa contra el asegurador para exigirle el cumplimiento de la obligación de indemnizar.

Ahora bien, ninguna reclamación seria ante una compañía aseguradora prospera sin respetar el artículo 73 LCS; la cobertura depende de las cláusulas delimitadoras del riesgo, la vigencia temporal de la póliza (cláusulas claims made legalmente admitidas), las franquicias y el límite asegurado. Precisamente porque los departamentos de siniestros examinan cada euro con lupa actuarial, un escrito genérico suele recibir una negativa inmediata, mientras que un dictamen pericial con trazabilidad documental obliga a discutir partidas concretas.

4. Cómo traduce el dictamen pericial el fallo documental en euros defendibles

Siguiendo la pauta de la STS 1493/2026, nuestro trabajo en co-peritación (Natalia Sikora, perito judicial ASPEJURE n.º 03605, y Kenyi Martin Alcántara, economista colegiado n.º 30639) separa con precisión qué parte del quebranto obedece a cada documento del expediente.

Puedes ver un desglose numérico íntegro en nuestro caso ilustrativo de división sin licencia y compra por poder o estructurar tus propios importes en el orientador documental de daño urbanístico.

5. Preguntas frecuentes