División horizontal por antigüedad (artículo 28.4 TRLSRU) y nota marginal urbanística. Cuando los anexos de la escritura se contradicen.

Urbanismo registral y prueba técnica · Artículo 28.4 TRLSRU

En municipios de la provincia de Valencia, la Costa Blanca y enclaves como Marbella se repite una operación de alto riesgo para el comprador extranjero; una casa antigua se reforma interiormente para sacar dos apartamentos independientes con cocinas y accesos propios y, como carece de licencia municipal de división, se formaliza en notaría mediante un certificado técnico de antigüedad acogido al artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 (TRLSRU).

El comprador ve dos fincas o una descripción actualizada en la escritura y cree que todo está bendecido por el Estado español. Pocos meses después recibe la comunicación de una nota marginal urbanística inscrita en el Registro de la Propiedad a instancia del Ayuntamiento.

1. Qué permite y qué no permite el artículo 28.4 TRLSRU

El artículo 28.4 del TRLSRU regula el acceso al Registro de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por transcurso de los plazos legales. Sin embargo, ese mecanismo registral tiene tres frenos esenciales que a menudo se ocultan en la fase comercial.

• Comunicación obligatoria al Ayuntamiento y condición legal de la nota marginal. El Registro comunica la inscripción al Ayuntamiento. Cuando se haya inscrito sin certificación municipal acreditativa, el artículo 28.4.c del TRLSRU obliga al Ayuntamiento a resolver sobre la concreta situación urbanística de la finca y sus limitaciones para su constancia marginal (en relación con el artículo 67 TRLSRU y el artículo 73 del Real Decreto 1093/1997). Conviene distinguir esa nota marginal de la anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística regulada en los artículos 65.1.c TRLSRU y 56 y siguientes del RD 1093/1997.
• La división horizontal o segregación exige título urbanístico propio. A nivel estatal los artículos 26.2 y 26.6 del TRLSRU exigen conformidad o autorización administrativa para dividir fincas o incrementar el número de elementos privativos, exigencia desarrollada en la Comunidad Valenciana por el artículo 232.a del Decreto Legislativo 1/2021 (TRLOTUP) y en Andalucía por el artículo 137.1 de la Ley 7/2021 (LISTA). Además, la doctrina registral (como la Resolución DGRN de 12 de septiembre de 2011) viene extremando el control para evitar que por la vía oblicua de la antigüedad se consoliden fraccionamientos sin control municipal.
• Cómputo real y régimen temporal del plazo autonómico de reacción administrativa. El plazo se determina para cada actuación y conforme a su régimen temporal. En la Comunidad Valenciana debe atenderse al artículo 255.6 del TRLOTUP según la finalización de la actuación, y bajo el artículo 255.1 TRLOTUP el plazo general asciende a quince años desde la total terminación de las obras (sin plazo de caducidad conforme al artículo 255.5 TRLOTUP en zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, dominio público, bienes del Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano y suelo no urbanizable). En Andalucía deben comprobarse también los signos externos posteriores y la regla específica de usos del artículo 153.1 de la LISTA, precepto que fija el plazo general de seis años incluidos los suelos rústicos con protección sectorial sin perjuicio de plazos sectoriales (salvo las actuaciones sin límite temporal tasadas en el artículo 153.2 LISTA sobre dominio público y servidumbres de protección, suelo rústico con riesgos ciertos o en zona de influencia del litoral, inmuebles inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, zonas verdes y espacios libres, y parcelaciones urbanísticas en suelo rústico con la salvedad edificatoria de su letra f). Si la división en dos unidades se ejecutó dentro del plazo vivo aplicable a esa actuación, no cabe dar por consolidada esa configuración independiente.

2. La contradicción documental clásica entre anexos de la misma escritura

Cuando auditamos pericialmente escrituras problemáticas, un indicio documental muy relevante suele encontrarse encuadernado dentro del propio protocolo notarial. Para inscribir sin licencia por el artículo 28.4 TRLSRU se aporta un certificado técnico afirmando que los dos apartamentos independientes existen sin alteraciones desde hace décadas; pero tres páginas detrás aparece protocolizado el Certificado de Eficiencia Energética (obligatorio para vender) consignando un año de construcción o reforma integral reciente bajo normativa del Código Técnico de la Edificación, acompañado incluso de fotografías de instalaciones nuevas.

La discrepancia constituye un indicio que exige contrastar el alcance y la fecha de cada actuación con proyectos, licencias, documentación histórica e inspección. Por sí sola no acredita cuándo se ejecutó la división ni determina la resolución municipal, pero incide directamente en dos planos del asunto.

1. Ante el Ayuntamiento. Motiva la comprobación administrativa cruzada con licencias previas, archivos catastrales, ortofotos e inspección técnica antes de dictar resolución sobre la situación urbanística de la finca y sus limitaciones.
2. En vía civil indemnizatoria. Permite examinar junto al resto de pruebas técnicas la diligencia del técnico certificador (artículos 1101 y 1902 CC) y el deber de comprobación e información del apoderado o letrado que aceptó anexos con datos divergentes sin advertir al comprador (doctrina STS 1493/2026).

3. También ocurre con excesos de cabida construida frente a Catastro

El mismo patrón se repite cuando se declara por antigüedad una ampliación de superficie registrada muy superior a la superficie gráfica e histórica que figura en la Sede Electrónica del Catastro. Si esa ampliación invade retranqueos, agota edificabilidad o se ejecutó dentro del plazo vivo de inspección municipal, el comprador hereda el deber real de restitución física (artículo 27.1 TRLSRU).

4. Qué aporta la prueba pericial sobre el inmueble y su expediente

Para que el despacho de abogados pueda negociar con las aseguradoras profesionales o acudir al juzgado con garantías, elaboramos un dictamen estructurado en tres capas verificables.

• Auditoría cruzada de documentos y cartografía histórica. Cotejo entre escritura, certificado de antigüedad, certificado energético, archivo catastral, serie histórica de ortofotos del PNOA y expediente de disciplina urbanística.
• Inspección técnico-ocular in situ. Comprobación física de acometidas, cerramientos, patologías y viabilidad real de restituir la finca a su configuración legal autorizada.
• Valoración económica sin solapamiento. Presupuesto desglosado de unificación o restitución a precios de mercado o, cuando la infracción resulta insubsanable, cálculo de depreciación por comparación homogeneizada conforme a la Orden ECO/805/2003.

Revisa cómo aterrizamos esta metodología en cifras dentro del caso ilustrativo de división horizontal sin licencia (Valencia y Marbella) o calcula una primera aproximación en el orientador de partidas periciales.

5. Preguntas frecuentes